Ärger als Mieter? Welche Rechte habe ich?

„Trautes Heim, Glück allein“…leider nicht immer.

Was tun, wenn es Probleme in der Mietwohnung gibt? Welche Rechte (aber auch Pflichten) habe ich?
Und wie finde ich eigentlich eine Wohnung? Was gibt es dabei zu beachten?

Aller Anfang ist (manchmal) schwer

Oftmals ist es gar nicht so leicht, eine passende Wohnung zu finden. Ob in Zeitung, Internet oder durch Aushänge direkt bei den Wohnungsbaugesellschaften, bei der Suche nach einer Wohnung gibt es einiges zu bedenken.

1. Mietkaution

Der Vermieter ist dazu berechtigt, von dem Mieter eine Mietkaution (auch Mietsicherheit genannt) zu verlangen. Nach § 551 Abs. 1 BGB darf sie höchstens dem Betrag von drei netto-Kaltmieten (also ohne Nebenkosten und ohne Heizkosten) betragen. Sie ist eine Sicherheitsleistung des Mieters für künftige Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis und kann z.B. durch eine Bürgschaft, Bargeldzahlung oder Überweisung gestellt werden. Das heißt einfach gesagt, die Mietkaution soll den Vermieter vor Schäden schützen, wenn der Mieter z.B. seine Miete nicht mehr bezahlt oder die Wohnung in einem schlechten Zustand verlässt, wenn er auszieht. Im Gegenzug heißt das aber auch, dass der Mieter die Kaution im vollen Umfang zurückbekommt, wenn er auszieht und immer seine Miete gezahlt hat und die Wohnung in einem guten Zustand übergibt…und noch mehr: Denn nach § 551 Abs. 3 BGB ist der Vermieter dazu verpflichtet, eine als Geldsumme überlassene Mietkaution bei einem Kreditinstitut zu einem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen, wenn nicht zwischen Mieter und Vermieter eine andere Anlageform vereinbart wird. In jedem Fall muss die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden. Man bekommt also am Ende seine Kaution plus Zinsen zurück. (Achtung: bei Studenten- oder Jugendwohnheimen besteht keine Pflicht für den Vermieter, die hinterlegte Kaution zu verzinsen!) Es steht Euch zu, vom Vermieter einen Nachweis über die Anlage der Kautionssumme zu verlangen.

Die Kaution ist grundsätzlich zu Beginn der Mietzeit zu leisten. Sie muss jedoch nicht immer in voller Höhe im Voraus geleistet werden – gemäß § 551 Abs. 2 S.1 BGB ist es dem Mieter erlaubt, die Mietsicherheit in 3 gleichen monatlichen Raten zu zahlen. Die erste Teilzahlung muss dann zum Mietbeginn vorgenommen werden.

Solange das Mietverhältnis besteht, darf die Kaution nicht angerührt werden, solange der Mieter seinen (Zahlungs-) Verpflichtungen nachkommt. Es ist dem Vermieter aber erlaubt, bei bestehendem Zahlungsverzug einen Ausgleich anhand des Kautionsgeldes vorzunehmen. In den Fällen muss der Mieter die Kaution entsprechend wieder „auffüllen“. Es ist demgegenüber jedoch nicht erlaubt, dass der Mieter die Zahlung der Miete einstellt (z.B. bei geplantem Auszug) und den Vermieter darauf verweist, dass er die Kaution mit den restlichen Mietzahlungen verrechnen soll…es sei denn, der Vermieter ist damit ausdrücklich einverstanden (dann sollte man sich dies schriftlich bestätigen lassen!). Die Kaution bleibt bis zum Ende des Mietverhältnisses bestehen und dient dem Zweck, etwaige Schäden an der Mietsache oder auch Forderungen aus einer Betriebskostennachzahlung abzudecken.

Die Rückzahlung der Kaution wird nach Ende des Vertragsverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungs- und Überlegungsfrist des Vermieters fällig. Dies gilt aber nur, soweit feststeht, dass dem Vermieter keine Ansprüche mehr zustehen, mit denen er die Kaution aufrechnen könnte. Hierbei gibt es keine festgelegten Fristen; die Gerichte entscheiden das im Einzelfall. In der Regel beträgt diese Frist 2-6 Monate. Wenn Ihr also aus einer Wohnung ausgezogen seid und weder Mietrückstände noch Schäden an der Mietsache bestehen, solltet Ihr schriftlich die Rückforderung der Kautionssumme nebst Zinsen unter einer Fristsetzung von 2 Wochen verlangen. Zur Sicherheit sollte dies per Einschreiben mit Rückschein getan werden.

2. Provision

Oftmals fällt eine Provision (auch Maklercourtage genannt) an. Bislang war das dann der Fall, wenn durch den Vermieter eine Maklerfirma mit der Vermittlung eines Mietverhältnisses beauftragt wurde. Als Provision wird dann die Vergütung des Maklers für die von ihm erbrachte Vermittlungstätigkeit bezeichnet. Hier spielen z.B. das Schalten von Anzeigen und die Durchführung von Wohnungsbesichtigungen eine Rolle. Das heißt mit anderen Worten, eine Provision wird an den Makler für dessen Tätigkeiten gezahlt und ist damit „weg“. Man bekommt sie im Gegensatz zu der Mietkaution nicht wieder.

Seit dem 01.06.2015 gilt das nach dem geänderten Wohnraumvermittlungsgesetz (WoVermG) nicht mehr in der Form. Es gilt nun das sog. Bestellerprinzip: Die Provision ist von demjenigen zu bezahlen, der den Makler beauftragt hat. Das ist in der Regel der Vermieter, so dass Mieter grundsätzlich keine Maklerprovision mehr zu tragen haben.

Nur, wenn der Mieter den Makler beauftragt, muss er die Provision an ihn bezahlen. Dann gilt, wie auch gehabt, dass es Grenzen für die Vereinbarung über Art und Höhe einer Maklerprovision für die Vermittlung von Wohnraum gibt, vgl. § 3 WoVermRG. Hiernach darf der Wohnungsvermittler (Makler) vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, das zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer übersteigt. Gleiches gilt im Falle einer Vereinbarung, durch die der Wohnungssuchende verpflichtet wird, ein vom Vermieter geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen. Nebenkosten, über die gesondert abzurechnen ist, bleiben bei der Berechnung der Monatsmiete unberücksichtigt.

Die Pflicht zur Zahlung der Provision besteht aber nur, wenn ein Vermittlungsvertrag (zwischen dem Mieter und dem Makler) vorliegt, der Makler ausschließlich für den Mieter tätig wird und infolge der Tätigkeit des Maklers ein Mietvertrag zustande gekommen ist.

Es bleibt abzuwarten, inwiefern das Bestellerprinzip günstig für den Mieter sein wird. Zwar muss der Mieter zunächst keine Provision zahlen, es steht dem Vermieter aber zu, die Kosten der Maklerprovision auf die Miete

3. Vertragsschluss

Wenn man dann eine Wohnung gefunden hat und der Vermieter einen auch als Mieter haben will, kommt es zum Abschluss eines Mietvertrages. Dieser ist in § 535 BGB geregelt.

§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Bei Abschluss des Mietvertrages stellt sich natürlich die Frage, welcher Mietpreis vereinbart wird. Meistens steht die Vorstellung des Vermieters von der Höhe ja schon in der Anzeige. Oftmals lohnt sich aber auch ein Blick in den „Mietspiegel“. Der Mietspiegel gibt einen fundierten, aktuellen Orientierungsrahmen über die Höhe der ortsüblichen Mietpreise für vergleichbaren nicht preisgebundenen Wohnraum in Berlin. Das heißt, hier kann man die Adresse, das Baujahr, die Ausstattung usw. der Wohnung, in die man ziehen will, raussuchen und sehen, ob die verlangte Miete im Vergleich zu anderen Wohnungen mit der gleichen Lage und Ausstattung in Berlin eher hoch oder niedrig ist. Oftmals kann man den Vermieter durch einen Hinweis auf den Mietspiegel noch dazu bewegen, mit der Miete etwas herunterzugehen, wenn die veranschlagte Miete über dem Mietspiegel liegt.

Den Mietspiegel für Berlin findest du hier:

www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/

Mit der Gesetzesänderung im Juni 2015 wurde die sog. Mietpreisbremse in Kraft gesetzt. Danach darf eine Miete nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Damit ist den Vermietern eine Preisobergrenze vorgegeben. Es besteht ein Auskunftsanspruch über die bisherige Miete für die jeweilige Wohnung, so dass auch nachvollzogen werden kann, ob die neue Miete innerhalb dieser Grenze liegt.

Im Rahmen des Abschlusses eines Mietvertrages wird bei Übergabe der Wohnung – wie auch bei einem späteren Auszug am Ende des Mietverhältnisses – ein Wohnungsübergabeprotokoll gemeinsam von Mieter und Vermieter erstellt. Damit soll der jeweilige Zustand der Wohnung eindeutig festgehalten werden, so dass im Streitfall geklärt werden kann, in welchem Zustand die Wohnung tatsächlich übergeben worden ist und ob Schäden oder Mängel in der Wohnung, bzw. deren Einrichtungsgegenstände vorhanden sind.
Hierin sollte für jedes Zimmer der Wohnung einzeln festgestellt werden, ob der Raum in Ordnung ist und wenn nicht, welche Mängel genau vorhanden sind. Hier ist es sehr wichtig, sich alles ganz genau anzugucken und festzuhalten (jedes Loch in der Wand oder in den Fliesen, die Anzahl der übergebenen Schlüssel usw.). Es kann durchaus teuer werden, wenn ein Vermieter beim Auszug auf Schäden hinweist, die möglicherweise schon beim Einzug vorlagen und somit nicht vom Mieter ersetzt werden müssen.

Dazu im Folgenden mehr:

4. Rechte des Mieters bei Mängeln der Mietwohnung

Ist eine Mietwohnung mangelhaft, hat der Mieter natürlich Rechte (sog. „Gewährleistungsrechte“). Grundsätzlich trägt der Vermieter die Pflicht, Mängel an der Mietsache zu beseitigen. Es wird zwischen Mängeln, die bereits bei der Übergabe der Mieträume vorlagen und solchen, die erst nach dem Mietbeginn entstanden sind unterschieden.

Bei Mängeln, die schon vor der Übergabe vorlagen und von denen man bei der Übergabe Kenntnis hat, muss man sich zumindest die Wahrnehmung der Gewährleistungsrechte (schriftlich) vorbehalten. Nur dann kann man sich darauf berufen, nachdem man eingezogen ist (vgl. § 536 b S. 3 BGB). Besser wäre es, wenn Ihr die Beseitigung des Mangels noch vor dem Einzug verlangt.

Tritt ein Mangel erst auf, nachdem man schon eingezogen ist, gelten die in den §§ 536 – 548 BGB geregelten Gewährleistungsrechte des Mietrechts.

Eine Mietsache ist dann mangelhaft, wenn sie einen Sach- oder Rechtsmangel hat.

Ein Sachmangel liegt dann vor, wenn die Mietsache nicht zum vertragsmäßigen Gebrauch taugt bzw. wenn dieser beeinträchtigt ist.

Beispiele für Sachmängel der Mietsache:
– Schimmelbildung in der Wohnung
– nicht richtig schließende Fenster
– wegen Einsturzgefahr nicht benutzbarer Balkon

Ein Rechtsmangel liegt dann vor, wenn eine andere Person auch ein Recht auf die Wohnung hat.
Bsp.: Der Vermieter hat die Wohnung auch an eine andere Person vermietet (Doppelvermietung) und diese ist bereits eingezogen.

In beiden Fällen muss durch den Mangel wirklich die Tauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt sein.

Wenn ein Mangel festegstellt wird, ist der Vermieter „unverzüglich“ über den Mangel zu informieren, d.h. die Mängelmeldung muss ohne schuldhaftes Verzögern erfolgen. Der Vermieter muss natürlich Kenntnis von dem Mangel und somit die Möglichkeit der Beseitigung erhalten. Auch wenn es keine Formvorschriften über die Mängelmeldung gibt, sollte sie schriftlich erfolgen. Es kann anzuraten sein, Bilder von dem Mangel anzufertigen, um ihn später beweisen zu können.

Sofern die Mietsache einen Mangel hat, stehen dem Mieter Gewährleistungsrechte in Form von Mietminderung oder Schadenersatzansprüche zu. Eine Mietminderung ist für Mängel an der Mietsache gesetzlich vorgesehen. Dies gilt jedoch nicht, wenn die Tauglichkeit der Mieträume nur unerheblich eingeschränkt ist. Ein tropfender Wasserhahn beispielsweise fällt da nicht ins Gewicht. Eine Mietminderung darf nur in „angemessener Höhe“ vorgenommen werden. Was als angemessen gilt, ist abhängig von den Umständen des Einzelfalls. Hier kann z.B. der Mieterschutzbund Auskunft geben, was noch als angemssen gelten kann. Es empfiehlt sich, die Miete „unter Vorbehalt“ weiter zu zahlen. Damit entstehen keinesfalls Zahlungsrückstände und Ihr könnt einen Teil der Miete ggf. zurückfordern.

Sollte der Vermieter einen gemeldeten Mangel nicht beseitigen, kann ein daraus entstandener Schaden gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden (§ 536a Abs.1 BGB). So sind z.B. bei Unbewohnbarkeit einer Mietwohnung die Hotelkosten erstattungsfähig. Der Mieter kann den Mangel unter Umständen selbst beiseitigen (lassen) und die Kosten hierfür vom Vermieter erstattet verlangen (§ 535 a Abs. 2 BGB). Dazu muss dem Vermieter im Vorfeld jedoch genügend Zeit für die Beseitigung des Mangels gegeben werden. Bei Vorliegen eines Mangels solltet Ihr die Beseitigung schriftlich anmahnen und dabei eine Frist setzen. Nach Ablauf der Frist könnt Ihr dann selbst tätig werden. Auch wenn der Vermieter nicht erreichbar ist und die umgehende Beseitigung des Mangels für die Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig ist, könnt Ihr selbst für die Beseitigung des Mangels sorgen. Bei einem Wasserrohrbruch sollte beispielsweise umgehend reagiert werden und nicht erst an den Vermieter geschrieben werden.

Hier eine Übersicht über die Voraussetzungen der Gewährleistung:
1. Vorliegen eines Mietvertrages
2. Mietsache ist mangelhaft
a) Sachmangel oder Rechtsmangel
b) Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch ist eingeschränkt
c) Minderung der Tauglichkeit ist nicht unerheblich
3. Übergabe der Mietsache (gilt z.T. nicht bei § 536a BGB)
4. kein Ausschluss der Gewährleistung
a) vertraglich (es gibt die Möglichkeit, Gewährleistungsrechte z.T. schon im Vertrag auszuschließen)
b) gesetzlich (wenn man den Mangel bei Übergabe kennt oder den Mangel dem Vermieter nicht mitteilt – s.o.)
5. keine Verjährung (Aufwendungsersatzansprüche des Mieters verjähren in 6 Monaten nach dem Mietende)

Noch einmal kurz zusammengefasst die Rechte des Mieters:
1. Befreiung von der Zahlungspflicht bzw. Herabsetzung („Mietminderung“)
2. Schadensersatz wegen Nichterfüllung (§536a Abs. 1 BGB)
3. Aufwendungsersatz für eigenständige Mängelbeseitigung (§ 536a Abs. 2 BGB)
4. Recht zur fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB)

Was sind Kleinreparaturklauseln?

In vielen Mietverträgen finden sich mittlerweile sog. Kleinreparaturklauseln. Mit denen wird der Mieter verpflichtet, Reparaturen in oder an der Mietsache bis zu einem bestimmten Betrag selbst zu tragen. Der Mieter wird also an den Reparaturkosten beteiligt. Wenn dann der Vermieter eine (teure) Fachfirma beauftragt, hat der Mieter zumindest einen Teil dessen zu übernehmen. Billiger ist es dann, kleine Reparaturen selbst vorzunehmen. Diese Klauseln sind grundsätzlich zulässig, dürfen aber nur Gegenstände, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen umfassen. Hierunter fallen z.B. Türgriffe, Wasserhähne, Lichtschalter, Rolladengurte oder mitvermietete Einrichtungsgegenstände (Kühlschrank/Waschmaschine). In den Klauseln muss ein bestimmter Höchstbetrag für Einzelreparaturen angegeben sein, bis zu welcher Summe der Mieter Reparaturen zu übernehmen hat. Zusätzlich muss auch ein für einen bestimmten Zeitpunkt (meist pro Jahr) maximal zu tragenden Betrag angegeben sein.